Levier fiscal attractif pour les investisseurs soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) et à forte imposition, le dispositif Girardin est destiné à soutenir le dynamisme du marché immobilier des DROM COM. L'investissement dans le logement social aboutit à un double avantage : un impact social positif et une réduction d'impôt conséquente. Mais quel est réellement le rendement pour ce type d’investissement unique en son genre ?
Les enjeux d'un calcul complexe
Évaluer le rendement locatif d'un logement social exploité sous Girardin IS est une équation plus ou moins complexe. Tout d’abord, le logement est loué à des ménages modestes, ce qui signifie que les loyers sont plafonnés, étant alignés aux ressources de ces derniers. De manière générale, ceux-ci sont inférieurs aux loyers du marché, du fait de la réglementation qui s’applique au dispositif.
Citons aussi les charges de copropriété – qui diffèrent d’un immeuble à l’autre et d’une région à l’autre. De même, un bailleur social agréé est désigné pour la gestion locative immobilière, ce qui génère des frais et des commissions. Rappelons en effet que l’investisseur éligible est un contribuable établi en France métropolitaine tandis que l’exploitation a lieu en outremer, d’où l’intervention d’un bailleur social local pour l’ensemble des démarches relatives à la gestion locative.
Autre point à relever : la durée de l’engagement est de 6 ans. Aucune revente n’est autorisée avant la sortie d’investissement. Cette durée déterminée influence alors le calcul du rendement sur la durée de vie totale de l’investissement. À la revente, une plus-value peut être réalisée, mais elle dépend de plusieurs facteurs (le choix de l’emplacement de l’immeuble, de son état à l’échéance des 6 ans, le choix du foncier et son potentiel de valorisation sur les années à venir).
Des travaux d’entretien récurrents peuvent être réalisés en raison des cataclysmes naturels tels que les cyclones qui ont naturellement lieu à une fréquence annuelle.
Au-delà du simple rendement financier : soutenir un projet à caractère solidaire
Si le rendement financier est un élément important à considérer, il ne doit pas être le seul critère de décision. En effet, investir dans le logement social, c'est aussi soutenir un projet d’intérêt général et à caractère solidaire. En contribuant à la construction de logements sociaux, l'investisseur participe à l'amélioration du cadre de vie des populations ultramarines, notamment des ménages à revenus modestes. Le but est de permettre à ces derniers d’accéder au logement neuf, de sortir de la précarité énergétique et de profiter d’un certain standing, tout en profitant d’un loyer plafonné et calculé en tenant compte de leurs ressources.
Par ailleurs, l’immobilier ultramarin peut être une source de diversification pertinente pour un portefeuille d'investissement.
Le rendement net après fiscalité
Le rendement net après fiscalité représente le gain réel après déduction des impôts. La réduction fiscale issue du Girardin IS se traduit par la déductibilité du montant de l’investissement sur le résultat imposable, c’est-à-dire le bénéfice concerné par l’IS.
L’excédent de déduction peut alors être reporté sur les années suivantes jusqu’à épuisement, d’où un très intéressant levier de défiscalisation. C’est cet avantage fiscal de taille qui optimise le rendement net de l’investissement. Attention, cependant, car la réduction de l’IR n’est définitivement acquise que si la période d’engagement de 6 ans a été respectée. Une sortie prématurée remet en cause la carotte fiscale accordée.
Afin de profiter pleinement du dispositif, il vaut mieux planifier les simulations y afférentes et demander l’accompagnement d’un conseiller fiscaliste ou d’un spécialiste en gestion de patrimoine indépendant. Songez aussi à comparer les offres et les programmes, et en particulier le monteur Girardin ainsi que les garanties qui en émanent.
